公摊问题,关键还在预售制

  • 来源:谭浩俊
  • 时间:2023-08-30 10:16:34

近日,全国人大代表庄艳在《检察日报》撰文,就公摊问题提出建议。厘清公摊标准,明确公摊区域,明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式;引进惩罚赔偿机制,出台惩罚赔偿办法,明确赔偿数额;落实公摊收益,将业主共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后由业主共享。

所谓公摊面积,是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。正常情况下,公摊面积低,购房成本低,舒适度也低。公摊面积高,购房成本高,舒适度也高。如果设计等方面不科学、不合理,就是另外的状况了。

对公摊问题,这些年来,反响还是比较大的,取消公摊的呼声也一直比较高。原因就在于,开发商在房屋设计方面,经常会在公摊上做文章,损害购房者利益。譬如西安一购房者,购买了一套面积只有69.75平方米的公寓,公摊面积竟然超过了37平方米,占公寓面积的一半还转了一个弯。如此大的公摊,不仅具有侮辱性,更具有伤害性。


(资料图)

虽然有些地方也在试图对公摊进行改革,或优化公摊方式,或提出完善意见,或取消公摊面积。但是,从总体上讲,进展都不大,效果也不是太好。原因就在于,开发商的行为,政府及其职能部门也无法控制。一旦房子建好了,公摊不合理,政府也没法让开发商把房子给拆了。尤其在目前房地产市场情况不佳,开发商一个个生不如死的情况下,让开发商把建好的房子重新来过,就更没有希望。

公摊问题,归根结底在于商品房可以预售。如果商品房不能预售,广大居民购买的都是现房,而不是期房,就可以对所需要购买的商品房进行全面评估,包括质量、结构、通风、采光、安全、公摊等,都能一个一个检查,一项一项对照。如果不能满足自身需要,就可以决定不予购买。

但是,在预售制下,购房者购买的都是期房,都要过一、两年,甚至更长时间才能拿到房,自然,就无法了解和掌握建成之后的商品房是什么样的。而开发商提供给购房者的建筑设计图,往往也是与实际效果相差很大。更别说,购房者没有多少具有建筑方面的知识,根本无法从建筑设计图中看出问题。如果说公摊有猫腻的话,小区环境和布局设计,猫腻就更多。

实际上,公摊是永远取消不了的。除非建造的不是楼房、不是小区,而是每家每户的独家小院,否则,公摊就会永远存在。如果暂时不想取消预售制,要想确保公摊不成为购房者心中的痛,就只有改变房屋计价方法,亦即由现在的按照建筑面积计算房价,改成由套内实际使用面积计算房价。

正常情况下,按照建筑面积和套内实际使用面积计算出来的房价应当是一样的,不应该有任何区别。但是,却能够让购房者做出比较好的选择,能够让开发商不敢随意在公摊面积上做文章,不敢无限扩大公摊面积。否则,要么房价太高,无人购买,要么开发商自己承受,利润减少。

按照套内面积计算房价,从购买环节来说,确实能够赋予购房者更多选择权。但是,如果开发商决意要把公摊放大,对购房者利益仍然是会产生伤害的,因为,产权证不会按照套内面积办理,那样对购房者是不利的。产权证按照建筑面积办理,相关的税费则也会按照产权证上的面积计算,今后的物业费等,也会依据产权证面积缴纳,对购房者来说,还是在玩盲盒。

所以,要想从根本上解决公摊问题,还是要靠取消预售制,把对商品房的选择权放到桌面上,而不是桌面下,不要让购房者买房如开盲盒。一旦商品房是现货交易了,选择权也就真正交到了购房者手里,公摊问题,也就自然而然解决了。如果公摊面积太大,购房者可以选择不买。愿意购买高公摊面积的购房者,则可选择高公摊面积的商品房。如此一来,也就皆大欢喜了。

公摊面积固然问题很多,但永远取消不了。一幢商品房,不可能没有公摊面积,但是,没有了预售制,公摊也就阳光透明了,选择权不在开发商,而在购房者。眼下,市场比较低迷,可能也是取消预售制带来的影响最小的时候,管理层应当可以考虑,地方政府也可以进行探索。

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